在商业地产建筑方面来讲，健康商业资产成为近年来的投资方、业主方以及运营方的普遍诉求，那么何为健康商业资产？健康商业资产的在哪些方面会为之带来优势，健康商业资产的运维需要注意哪些方面？带着一系列的问题，日前，新浪地产(微博)专访了在健康商业有着非常深入研究的第一太平戴维斯华北区高级董事张晶予。
第一太平戴维斯华北区高级董事 张晶予
何为健康商业资产？
身体、心理以及社会适应性三大标准定义健康商业资产
随着中央政府提出高质量发展的要求,地产业作为国家支柱产业之一也在追求高质量发展,绿色、健康商业资产作为典型路径也为很多开发商作为相应的解决办法,那么健康商业资产该如何被定义呢？张晶予在受访时首先介绍了WHO(世界卫生组织)对健康的定义，她表示，身体健康、心理健康和良好的社会适应性是社会普遍的健康定义。
而基于这个定义,从第一太平戴维斯的视角来看,所谓的健康的商业资产项目,应该从以下三个方面来做出定义：
(1)商业资产的身体健康:即建筑硬件的设计和建造,包括符合绿色健康法规和充分考虑健康权益的空间规划、建材、设备选型等;
(2)商业资产的心理健康:即建筑的绿色健康运营,通过合理的运行方案和策略为建筑中的人提供健康的环境。要知道,人们毎天要在各种建筑中度过90%以上的时间,在第一太平戴维斯管理的项目中,我们会通过各种宣传和互动活动,鼓励引导客户多使用楼梯、少使用电梯,还会为工余时间进行瑜伽锻炼的客户提供多功能空间。另外室内空气质量管控措施也是一项重要的绿色健康管理内容;
(3)商业资产的社会适应性，就是说把建筑作为社会生态的重要组成部分,与之互动互利。例如第一太平戴维斯非常关注建筑节能和碳排放递减，通过节能措施控制各项能耗，既实现运营成本的节约，又减少了环境负担。反过来，可持续、健康的配套资源又会为商业资产自身的发展助力、加分。第一太平戴维斯一直致力于为客户提供LEED AP、WELL AP等绿色建筑认证咨询和资产管理服务，拥有包括首批Fitwel体系在中国房地产咨询服务领域中获认证资质的专家团队。其中，Fitwel认证体系，来自于美国总务署和疾病预防控制中心，作为全球先进的健康认证体系，旨在优化建筑设计和运营，通过客观数据的评价体系落地于包括商业地产物业在内的各类建筑中。总体而言,建筑的身体健康、心理健康和社会适应性将作用于人体健康的方方面面。而商业建筑业主和管理者应当对标相关国内外健康建筑标准，关注人类健康福祉和企业社会责任，为建立存量地产时代的绿色健康的城市商业生态而努力。
为何要做健康商业资产？
以人为本承担社会责任绿健资产提高增值预期
除了大环境的房地产、建筑业的高质量发展的普遍诉求，那么在健康商业资产的打造方面，有哪些其他动因呢？本质上来讲，随着国家十三五规划的推进发展,到2020年中国将增加20亿平方米的绿色建筑。而作为社会能源消耗占比第一的建筑能耗,是实现碳排放递减的重要对象。建造低能耗的健康商业资产，能够承担更多的社会责任。
同时,张晶予从以人为本的角度强调：近年来,作为建筑功能服务的终极对象-建筑物中的人,也需要更多的健康福祉。这意味着更健康的室内空气、饮食和利于人体健康的公共设施,同时对于企业而言，也意味着更高的工作效率和更低的人才流动率。因此,第一太平戴维斯在为客户提供各环节房地产服务的过程中都注意绿色健康建筑策略的导入。
例如,在业主在进行商业项目选址过程中,在为客户提供尽职调查过程中，在为商业地产项目客户提供全委物业管理过程中，都会根据项目的业态、开发或运营阶段和市场地位，提供有的放矢的绿色和健康建筑策略建议，同时也助力业主取得相关的国际认证。
当然，从投资方、业主方等角度来讲，健康商业资产的增值前瞻性也是重要诉求点，张晶予告诉记者，绿色和健康建筑商业地产项目不仅有利于彰显其社会效益,而且在商业收益上面也是双赢的。除了项目本身从建安和运营成本降低外，经过绿色健康建筑认证的项目在出租率和租金收益等经营指标上普遍较未认证的项目要高几个百分点。另外,在进行物业项目买卖交易过程中,会得到较高的估值。在绿色金融方面,已经有很多国际的投资机构加入UNPR(联合国负责任投资原则),承诺将环境社会和公司治理的因素纳入投资分析及战略。在国内,绿色债券方面中国政府已出台相关政策,明确鼓励绿色债券的发展。用于支持节能污染防治、资源节约与循环利用、清洁交通、清洁能源、生态保护和使用气候变化等绿色产业。中国境内的绿色债券规模已经达到30295亿元,投入绿色健康建筑势必将在融资成本上获得更大优势。
如何配置健康商业资产？
健康商业资产规划需有的放矢选址需考虑经济和环境平衡
从健康商业资产本身来讲，规划、选址都是其重中之重，那么哪些要素才是配置健康商业资产必不可少的呢？张晶予首先在规划选址配套方面回答了记者，她强调，无论从国内还是国外的相关体系来看，项目选址都是评价其建筑绿色和健康水平的重要内容。以前,我们谈到房地产的选址都会提到: Location、 Location、 Location。其含义无需赘述。但是,今天当我们重新审视这个提法时，感到更多的则是着力于环境与经济的平衡发展。例如，项目在选址时首先应当考虑到公共交通配套和周边设施的配套，将项目融入城市生态系统中去,当然,这样的选址的确有地价影响因素。在存量时代，购买既有建筑加以绿色健康建筑改造提升后重新进入市场,实现华丽转身,也是一个不错的策略。
从建造工艺本身的角度来说，使用可靠的低能耗，绿色建材和节能系统，以及以人为本的健康设计实践则是健康商业资产的典型诉求。
张晶予对此表示，我国目前对建筑材料环保要求与国际标准还是有一定差距,在施工过程中也容易出现二次污染。第一太平戴维斯在为客户提供绿色健康建筑认证过程中常常发现，即使选用了符合国标的建材在建造或装修完成后仍然会出现VOC等污染物超标的问题,这就要求业主设计和施工方应当对标国际绿色健康建筑体系标准,例如LEED、WELL和Fitwel等,选用符合国际环保标准的建材并对使用的建材减量,同时必须对装修后的室内环境进行空气治理和持续性管理。
如何运维健康商业资产？
健康商业资产安全、互动一个都不能少
一个商业若要称之为健康商业资产，还是要考虑到小业主和客群的心理诉求的,从健康商业资产的优质运维的方面来思考，也是对项目能够更好的增值的软实力，而安全和互动也是运维中极其重要的两个部分。
对此，张晶予从商业的公共区域照明方面举例表示，如果单纯从节能的角度考虑,绝大多是物业项目会将所有的公共区域照明更换为LED节能灯，停车场的照明甚至会设置为无车经过时照明会自动关闭或变暗。但是从健康角度而言，地下停车场是相对封闭空间,当照明不足时不仅会影响交通安全,而且也会给人的心理造成恐惧，甚至会成为治安事件的温床。那么在地下停车场进行照明节能改造时就要进行充分的考量和平衡。
同时，在互动、社交的层面来说，张晶予给出了这样的答案，千禧一代进入职场后,对工作环境的需求发生了变化。一方面,相比于线下的传统服务模式,线上服务更快捷、更关注个体化需求。以第一太平戴维斯为例的物业管理活动中,使用线上物业管理系统和微信公众号实现客户需求线上处理和互动。另一方面,线下的共享空间和互动活动变得日趋重要。在有条件的公共区域,摆上几组桌椅,放上盆多肉植物,可能就是一个简单的共享空间。在一些写字楼,除了传统的节日客户活动外第一太平戴维斯还协助业主方组织各类文化艺术和体育活动例如艺术品展览、音乐会、篮球友谊赛等。
当然，实际的项目运维，必不可少的就是存量商业的健康化的改造，第一太平戴维斯在此方面也有着很深入的研究，张晶予介绍道：第一太平戴维斯目前在市场上也关注到存量时代的商业资产的改造升级，我们建议资产持有者应当在物业更新改造过程中将绿色健康理念融入到设计规划中，改造后的物业应当规划更多的有利于人的健康活动的共享空间，例如配备一定的母乳室和健身设施；在空调新风系统方面更多考虑到室内空气质量的技术控制；在建材的选择上应当注意选择经过认证的材料和TVOC的总量控制等。
在这其中，有一些国际上很有意思的理念，但国内尚没有得到充分的认识和实践。例如,楼梯通常会被视作为不被关注的区域，但是如果我们在楼梯设计上增加艺术设计和健康宣传,以倡导增加身体活动、减少电梯使用的绿色健康理念,将可以通过不多的增量成本,为建筑中活动的人提供健康福祉并减少设备能耗。而商业地产物业的餐饮服务在招商中以往可能对品牌、口味、租金承受力等因素考虑较多，而按照Fitwel健康商业资产的角度考虑，还需要注意餐饮服务中食品的健康成分，例如每份餐食的卡路里总量、含钠量、油炸食品的比例等，核心目的还是为建筑中的人提供各方面的健康元素，从而提高人的健康水平。
而在这类改造设计前期，我们建议应当由例如第一太平戴维斯在内的专业公司提供整体策略性评估并与设计方共同探讨设计方案。
